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深圳房地产业市场发展思考

法学论文网  2013-05-12  【字体: 】  法律论文-经济法    我要评论(0)

深圳房地产业市场发展思考

一、概论
(一)问题的提出
房地产市场具有普通商品市场运行的一般特征,同时具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性,以及受地理位置影响等特殊性。由于人口、环境、文化教育经济等因素的影响,房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同,房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区,所以,房地产市场的微观分层特性也较为明显。
从实践的角度讲,房地产业与国民经济的关联性比较强。房地产业与国民经济之间存在着相互制约、相互促进的辩证关系:一方面,国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础,制约或带动房地产业的发展程度;另一方面,房地产业作为国民经济的经济增长点帮支柱产业,其发展规模和速度也会制约或促进国民经济的增长和产业结构的协调。因此,经济发展的地区差异和房地产业发展的地区差异是呈正相关的 。
关于房地产业发展的研究,国外已经有三百多年的历程,在理论研究方面,资产阶级吉典经济学家威廉•配第首先对土地经济闻题进行了研究;之后马克思又创造了科学的地租地价理论体系,至今它都是房地产业研究与发展重要的理论依据 。我国的房地产业研究始于20世纪30年代,1930年章植的《土地经济学》是我国第一本土地经济著,被学术界视为是我国房地产业研究的开始。直至我国从1978年住房制度改革之后,房地产业经过起步期、快速发展期、宏观调整期和成熟期四个阶段的发展,逐步改变了“实物分配、低租金使用”的福利型供给制度,实行了住房商品化的制度后,各种理论及实证研究模型才逐步完善和发展起来。
考虑到房地产业与国民经济,乃至地方经济的密切关系,通过对深圳全市区域房地产特点的研究,有助于今后深圳房地产市场更加和谐、健康地发展,具有一定的理论意义和实践意义。
(二)国内外理论研究现状
1.国外研究现状
国外对房地产业发展的理论研究起步比较早。17世纪末古典经济学家威廉•配第第一次提出了级差地租的概念。在此之后,杜尔哥(A.R.J.Turgot,1727—1781)、亚当(A.Smith,1723一1790)、大卫•李嘉图(D.Ricardo,1772—1823)等学者相继对土地及住房问题进行了研究。国外对于房地产业的理论研究主要包括以下几方面:①房地产周期研究,GREbler和Burns(1982)和Wheston(1994)对美国家庭住宅进行了研究,提出了住宅市场的波动比写字楼更贴近国民经济周期的规律  。②房地产供求关系研究,Ioannides.Y.M(1994)、Chu——chia Lin、Suo--7ing Lun(1999)和Berkovec.J(1997)等人把住宅需求划分为投资需求和消费需求两大部分,对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究,得出了高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资的结构   。③房地产非均衡方面的研究,R.Arnott(1999)等建立了与房屋质量有关的供求均衡模型;M.Ralph(2000)论述了政府政策对市场平衡的影响。
2.国内理论研究现状
我国房地产业的研究起步晚于国外,最早始于20世纪30年代,但是由于我国实行土地公有制和住宅福利分配制的原因,房地产市场逐渐萎缩乃至消失。直至1978年实行了经济体制改革后,我国房地产市场才算真正建立起来,经过三十年的发展,对房地产业的研究可以总结为以下几个方面:
①地产经济活动过程的研究
房地产经济活动过程的研究主要包括对房地产开发投资、住宅价格、供求关系等方面的研究。刘洪玉、沈悦(2002)对房地产价格与宏观经济指标的关系进行了研究,阐释了房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系,对房地产与宏观经济各项指标之闻的关系进行了评价 。陈石清、朱玉林(2008)论证中国房地产价格与中国城市化水平存在一种长期稳定的正向变动关系,指出中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因 。
②宏观调控政策与房地产关系的研究综述
梁运斌(1996)通过对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系进行详细的分析,进行了房地产业发展与宏观政策研究,提出了城市房地产可持续发展的战略方针 。甘江英(2008)对房地产市场的影响因素进行了理论阐述和实证分析,并指出土地和金融是影响房地产市场的主要因素心 。
③房地产业区域差异的研究综述
胡经波(2004)利用统计数据建立指标体系,分析了房地产市场发展的影响因素,主要包括区域经济状况、居住环境、需求潜力及购买力 。皮舜,武康平(2004)通过对我国房地产市场与经济增长的关系进行实证研究,发现了1994--2002年间我国经济增长与区域房地产业发展水平之间存在的双向因果关系 。蔡穗声、王幼松(2004)对长三角与珠三角地区房地产市场的区域差异进行了分析,并指出形成差异的主要原因是土地供应、房屋需求结构、预期升值空间等因素之间的差异 。韩芳、綦群高、宋玉兰(2006)利用2001-2005年的统计数据,对新疆不同地区的房地产开发投资水平进行分析,得出经济发展速度、市场需求和居住条件是造成房地产投资区域差异的主要原因 。
(三)房地产市场运行的基础理论
1.房地产市场运行的供求理论
(1)房地产市场需求理论
房地产需求是指房地产消费者在特定时期内、一定的价格水平上,愿意并且能够购买的房地产商品量,主要包括对住宅、写字楼、商业用房及其他物业等一切生活性和生产性消费的市场需求 。城市房屋的需求分为城市居住用房和城市非居住用房的需求。城市居住用房包括普通住宅、公寓、别墅等类型,其需求是指在一定的人口、家庭规模等条件下,与一定的购买力和消费水平相适应的需求量。非居住用房包括生产、经营、办公用的所有房屋,其需求是作为一种生产要素而表现出来的,主要取决于社会对它的产品及服务的需求量 。
(2)房地产市场供给理论
房地产供给是指开发商在某一时期内,某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商晶量,包括新建的房地产商品(俗称增量房),和过去已建好的存货(俗称存量房)。其中新增商晶房包括销售的现房和期房 。由于房屋是固定资产,价值的损耗速度较慢,因此存量房在房地产市场有着相当大的数量,那么摆比之下,新建房屋的数量则是微不足道的,因此房地产市场的总体供给水平的调整是缓慢进行的。且供给量在短期内相对于需求而言,往往是滞后的。因为房屋折旧速度也是比较缓慢的,房屋从一种功能改造成另一种功能需要一定的时闻,因此房屋供给的结构调整也是缓慢的,房屋的短期供给是缺乏弹性的 。

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