2001年10月2日，某市市民张兴与本市个体户李奋签订了房屋租赁合同。合同规定：张兴将其自有房屋3间租赁给李奋开办饭馆。租赁期限为1年，自2001年10月3日至2002年10月2日，每月由承租人李奋向出租人张兴交纳租金450元，必须在每月1日至3日交纳。超过期限不交，张兴收回房屋使用权，在房屋租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担，所租房屋只准承租人使用，不允许转租；此合同自签订之日起生效。如果有一方违约，违约方要付给对方1000元违约金。合同签订后，张兴即将出租的3间房屋腾出交给承租人李奋，李奋同时也向张兴交纳了第一个月的房租450元。2002年1月，张兴通知李奋准备将出租的房屋转让给王启，李奋未表示异议。5月，张兴与王启办理了房产登记过户手续。6月，承租人李奋由于在别处另开设一处发廊，遂将其承租的3间房屋转租给他的一个朋友林凡使用。林凡每月向李奋交房租500元。8月，王启得知后，与李奋交涉，要求李奋解除其与新承租人林凡的租赁关系，李奋以其房屋是租自张兴，与王启无关而置之不理。王启只好诉至法院，要求收回房屋。

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根据上述案情，回答下列问题：

（1）张兴是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋，其转让行为是否有效？

（2）对李奋的转租行为如何认定其效力？为什么？

（3）王启是否有权要求李奋向其承担违约责任？为什么？

（4）张、李签订的合同规定由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效？为什么？

（5）李奋获得3个月的房租差价，应归谁所有？为什么？

（6）设林凡居住期间，对房屋进行了改造，王启要求林凡赔偿损失，于法有无根据？

（7）设林凡居住期间，其悬挂于房屋外墙上用于支撑自家空调器的三角架突然掉下，砸伤邻居赵云。赵云应向谁要求赔偿损失？为什么？

（8）设林凡居住期间，其中的一间房突然倒塌，当场砸死过路行人鲁达。经查，房屋倒塌的原因是房屋结构不合理所致。谁应向鲁达承担责任？为什么？承担什么责任？

[答案]

（1）张兴可以在租赁期内出卖出租房屋。且张兴已将此事通知了李奋，房屋也办理了产权过户登记手续，因此，张兴转让房屋行为有效。

（2）李奋转租行为无效。必须征得房主王启同意。

（3）有权。因王买得房屋后，林与张的房屋租赁合同对王继续有效，王享有出租人的一切权利。

（4）有效。该约定系当事人订立合同自由的表现，并不违反法律、行政法规的强制性规定。

（5）150元的差价应归王启所有。因为李奋转租行为无效，150元的差价属不当得利，应归房主所有。

（6）于法有据。林凡对王启负有侵权责任，应恢复原状，赔偿损失。

（7）应向林凡要求赔偿损失。因为林凡是房屋的管理人，应对建筑物上的悬挂物坠落致人损害的责任负责。

（8）应由王启对鲁达承担赔偿责任。因为王启作为房屋的所有人，应对房屋的倒塌致人损害承担赔偿责任，赔偿的范围包括丧葬费、死者生前扶养人必要的生活费等费用。

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