房地产法笔记（三）

3、对外商投资成片土地开发经营的必要限制：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家；（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有；（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权；（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权。
（三）外商投资企业的地产：
1、土地使用权的取得：(1)土地使用权是作为中国合营者投资的一部分；（2）土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，分两种途径取得土地使用权：①向国家取得；②向其他土地使用者取得。
2、外商投资企业使用土地的限制：（1）外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；（2）外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同；（3）外商投资企业不得擅自改变土地的用途，如需改变土地使用合同规定的土地用途，应按申请用地程序办理变更用地手续；（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。
3、土地使用费：根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征用的土地，还是利用中方合资者或者合作者原来使用的土地，都应缴纳土地使用费，又称“场地使用费”。场地使用费包括征用土地的补偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安置费，以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施分摊的投资费用等。
三、涉外房产制度
（一）涉外商品房产的买卖：
1、涉外商品房产的预售：商品房产预售是指开发商对在建或待建商品房产先予销售的行为。根据国家有关规定，需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门申请，经批准发给《商品房外销许可证》后方可进行。预售的，必须同时申请领取《商品房预售许可证》。
2、涉外商品房产的内、外销售：（1）实行内、外销审批制度。批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税；（2）合理确定内、外销比例。
3、房屋所有权与土地使用权期限的统一：土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期。
（二）涉外房产租赁：房产租赁必须签订房屋租赁合同。租赁期限，不得超过该房屋所占土地使用期限。
房屋转租的租期，不得超过原租约的租期。房屋租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。民用房屋租赁，定期的提前1个月，不定期的提前2个月。工商业房屋租赁，提前6个月。
房屋出租并不妨碍房产权转移。房产权转移后，房屋租赁合同继续有效，转让人和受让人应联名书面通知承租人。租赁房屋出售时，承租人在同等条件下享有优先购买权。
（三）外商投资企业的房产：略
（四）外国人私有房产：略
（五）华侨房产：
1、保护华侨房产的主要政策和法律：略
2、落实土改时期华侨房产的政策、法律规定：略
3、处理历次政治运动侨房遗留问题的政策、法律规定：略
4、落实侨改房改造的政策、法律规定：略
5、处理房管机关代管侨房的政策、法律规定：略
第十二章 房地产税收法律制度
一、房地产税收概述
（一）房地产税收的概念：
1、广义的房地产税：广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花费、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。
2、狭义的房地产税：狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。
（二）房地产税收应注意的问题：1、税收中性与税收调节相结合；2、税收效益；3、兼顾国家、集体、个人三方面利益。
（三）税收征收管理制度：略
三、 几种具体的房地产税
（一） 土地增值税：即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
1、纳税人：为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2、征税范围：为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。
3、计税依据：为土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额。法定扣除项目包括以下5项：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；（4）转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
4、税率：采用四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。
5、税额计算：土地增值额=出售房地产的总收入－扣除项目金额；
应纳税额=土地增值额外负担×适用税率。
6、免税规定：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上（居住满3年以上、5年以下的减半征收）。
（二）城镇土地使用税：
1、纳税人：为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
2、征税范围：（1）城市的征税范围为市区和郊区；（2）县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇；（3）建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。
3、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，从量计征。
4、税额：按照土地级差收益采用地区差别幅度税额。（1）大城市0.5～10元；(2)中等城市0.4～8元；(3)小城市0.3～6元；(4)县城、建制镇、工矿区0.2～4元。
5、税额计算：应纳城镇土地使用税税额=实际占用土地面积×年单位税额。
6、加收与减免：（1）城镇土地使用税以下两种情况下可以加收：①逾期不使用所征土地的，加倍征税；②用地超过批准权限的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3～5倍范围内加收。
（2）下列土地免缴城镇土地使用税：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5～10年；⑦由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
（三）耕地占用税：
1、纳税人：为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，但外商投资企业除外。
2、征税范围：包括进行建房和其他非农业建设占用的国有和集体所有的耕地。占用前3年内曾用于种植农作物的土地亦视为耕地。占用渔塘及其他农用地建房或从事非农业建设，也视为占用耕地。占用的荒山、荒坡等非耕地，不属于征税范围。
3、计税依据：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收。
4、税额：耕地占有税采用定额税制。税额标准以县为单位按人均耕地面积多少加以规定。（1）以县为单位，人均耕地在1亩以下的地区，每平方米征税2～10元；（2）人均耕地在1～2亩的地区，每平方米征税1.6～8元；（3）人均耕地在2～3亩的地区，每平方米征税1.3～6.5元；（4）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米征税1～5元。
5、税额计算：计征税额=计税面积（平方米）×适用税额（元/平方米）
6、加收与减免：经济特区、经济技术开发区和经济发达地区，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过上述规定额的50%。
以下情况经批准可免征耕地占用税：（1）部队军事设施用地；（2）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（3）炸药库用地；（4）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税。
（四）固定资产投资方向调节税：
1、纳税人：固定资产投资方向调节税的纳税人为中国境内进行固定资产投资的单位和个人。具体包括：用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关、团体、部队、国有企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。但外商投资企业除外。
2、征税范围：固定资产投资方向调节税的征税范围十分广泛，包括全社会固定资产投资。从资产来源看，包括国家预算资金、国内外贷款、赠款、各种自有资金、自筹资金及其他各种渠道的资金。从投资形式来看，包括基本建设基金、更新改造基金、商品房投资及其他固定资产投资。
3、计税依据：为固定资产投资项目实际完成的投资额。（1）基本建设项目，以其实际完成投资总额为计税依据，包括建筑安装工程投资、设备投资、其他投资、转出投资、待摊投资和应核销投资；（2）更新改造项目，以其建筑工程实际完成投资额为计税依据；（3）其他固定资产投资项目，以其实际完成投资额为计税依据。
4、税率：固定资产投资方向调节税实行差别税率。具体规定如下：（1）对国家急需发展的项目投资，适用零税率；（2）对国家鼓励发展，但受能源、交通等制约的项目投资，实行5%的轻税率；（3）对职工住宅（包括商品房）的建设投资，实行区别对待和鼓励政策，税率分为0%、5%、10%三档；（4）对楼堂馆所以及国家严格限制发展的项目投资，实行30%的重税率；（5）对一般的其他项目投资实行中等税赋政策，税率为15%。
5、税额计算：（1）预征税额的计算公式为：预征税额=年度计划投资额×适用税率；（2）竣工后清算税额的计算公式为：应退（补）税额=全部实际完成投资额×适用税率－已预征的税额。
（五）房产税：是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
1、纳税人：房产税的纳税人为在中国境内拥有产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人；产权出典的，承典人为纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。
2、征税范围：房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。
3、计税依据：房产税计税依据为依照房产原值一次减除10%～30%后的余值。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。
4、税率：依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%；依照房屋租金计算缴纳的税率为12%。
5、税额计算：（1）依照房产余值计算：应纳房产税税额=【房产原值－房产原值×（10%～30%）】×适用税率1.2；（2）依照房屋租金收入计算：应纳房产税税额=房屋租金收入×适用税率12%，房产税按年征收，分期缴纳。
6、减免税：（1）国家机关、人民团体、部队自用房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）财政部批准免征税的其他房产。
（六）契税：是在房地产所有权转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。
1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，包括城乡居民个人、私营经济组织、华侨、港澳台同胞、外商投资企业、外国人等。
2、征税对象：为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让；房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。
3、计税依据：（1）国有土地权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换，房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
4、税率：契税实行比例税率，税率为3%～5%。
5、税额计算：应纳税额=计税依据×税率
6、减免：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情予以减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。