第三章  简答题
单元一答案与精解
（52）将314页第2题的答案修改如下：
2．【答案】善意取得又称为即时取得，是指无权处分他人财产的占有人，不法将其占有的他人财产让与第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，即取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还的法律制度。善意取得须具备如下构成要件：（1）标的物必须是依法可以流通的动产或者不动产。第一，动产和不动产都可以适用善意取得。第二，善意取得的财产必须是法律允许自由流通的财产。法律禁止或限制流通的物不适用善意取得。第三，货币和无记名证券是一种特殊的动产，可以适用善意取得。第四，盗窃物、赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物和失散的饲养动物不适用善意取得。（2）受让人支付了合理的价款，即受让人通过有效交换而取得财产。（3）转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（4）受让人取得动产或者不动产时出于善意，不知出让人是无处分权人。确定当事人是否出于善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况，如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道让与人无权转让，则不能认为受让人出于善意。
【提示】善意取得是一个十分重要的知识点，尽管在2007年法硕联考中已经考查过善意取得的概念和构成要件，但由于善意取得知识点已经发生一系列变化，其构成要件也相应发生变化。故考生还应当认真复习该简答题。
单元四答案与精解
（53）将第317页第2题的答案修改如下：
2．【答案】留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同给付应付款项超过规定期限的，债权人可以留置该动产，并依照法律的规定将留置的财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的担保物权。留置权的成立须具备一定的条件：（1）债权人已经合法占有债务人的动产。第一，必须是动产；第二，债权人必须占有动产，占有丧失，留置权消灭；第三，必须合法占有动产。（2）债权人占有的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。除了企业之间留置的以外，留置财产必须与债权的发生处于同一法律关系中，即动产的占有与债权的发生有牵连关系。（3）债权已经届至清偿期，债务人逾期不履行债务。对于其他担保物权而言，债务到了履行期限是担保物权的行使条件，而不是成立条件。而对于留置权来说，债务到了履行期限，留置权才刚刚成立。债权人要行使留置权，还要与债务人约定留置财产后的债务履行期限，没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期限。（4）债权人行使留置权不得违反公序良俗。
【提示】在《物权法》通过之前，有关留置权的适用条件存在如下变化：第一，增加了企业之间适用留置权不受牵连关系的限制；第二，扩大留置权适用范围，即只要不属于不能留置的财产都可以产生留置权‘第三，债权人实现留置权不能违反公序良俗。
单元十一答案与精解
（54）将第326页第1题的答案修改如下：
1．【答案】相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或使用人因对不动产行使所有权或者使用权而发生的权利、义务关系。相邻关系具有如下法律特征：（1）相邻关系总是发生在两个以上的权利主体之间，且权利主体只能是不动产的所有人或者使用人（包括承租人）。动产不能成立相邻关系。（2）相邻关系的内容是相邻人之间的权利和义务关系。（3）相邻关系是在不动产毗邻或相近的特定条件下对财产的使用而发生的。没有毗邻或者相近的特定条件，即便对不动产造成损失，也不能成立相邻关系，只能按照侵权处理。
【提示】《物权法》通过后，相邻关系在知识点的变动上，主要体现在相邻关系的类型上，具体而言，根据《物权法》的规定，相邻关系的主要类型包括：（1）因用水、排水产生的相邻关系（《物权法》第86条）。不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。（2）因通行产生的相邻关系（《物权法》第87条）。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。（3）因建造、修缮建筑物和铺设管线产生的相邻关系（《物权法》第88条）。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。（4）因建筑物通风、采光产生的相邻关系（《物权法》第89条）。建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。（5）因排污（固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等）产生的相邻关系（《物权法》第90条）。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。（6）因修建施工、防险发生的相邻关系（《物权法》第91条）。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
《物权法》公布实施后，《物权法》与《民法通则》的规定不一致的，适用《物权法》的规定。《民法通则》规定的相邻房屋滴水关系纳入《物权法》的相邻用水、排水关系中。《民法通则》规定的一方在自己的土地上挖水沟、水池、地窖、水井和地基等危及安全关系，以及相邻一方种植的竹木根、枝延伸危及另一方安全关系纳入相邻防险关系中。
勇气 2007-11-16 09:58
第四章  辨析题
单元三答案与精解
（55）将第331页第1题精解修改如下：
第1、2、3点不改。增加第4点，原第4点改为第5点：
（4）根据《物权法》的规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。可见，即便拾得的财产没有归公，遗失物的占有权也可能归占有人所有。从这个角度看，该说法是错误的。
单元七答案与精解
（56）将第334页第1题答案与精解修改如下：
1．【答案】（1）该说法不完全正确。该说法反映的是善意取得制度。善意取得又称为即时取得，是指无权处分他人财产的占有人，不法将其占有的他人财产让与第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，即取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还的法律制度。
（2）善意取得既可以适用于动产，也可以适用于不动产。但对于盗赃取得的财产，则不适用善意取得，因此，对于盗赃取得的财产，应当如数退赔。从这个角度看，该说法是正确的。
（3）但是，根据《物权法》的规定，即便属于盗赃，如果通过交换使得赃物、盗窃物被转移的，最后占有人如果出于善意，则所有人要求占有人返还盗窃物和赃物时，所有人应当支付给占有人补偿费。从这个角度看，该说法就是错误的。
【提示】考生应当正确理解《物权法》第106条、第107条的规定，这两条规定是回答本题的关键。
第五章  法条分析题
单元十
（57）将第355页第1题的提干修改如下：
《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
试运用民法原理分析该条法律规定（包括该条文所规定制度的概念、构成要件、法律效力和制度价值）
【提示】《物权法》公布后，一系列重要法条出台，这些法条是出法条分析题的依据。如《物权法》第106条（善意取得）、第93条（共有）等。希望考生注意有关重要法条分析题的动向。
单元十二
（58）将第357页第1题的提干修改如下：
1．《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
试运用民法原理分析该条法律规定（包括该条文所规定制度的概念、构成要件、法律效力和制度价值）
单元十二答案与精解
（59）第357页：第1题的答案修改如下：
1．（1）本条规定的是相邻关系的处理原则。相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，因行使不动产的所有权或使用权而产生的权利义务关系。相邻关系实质上是对财产所有人或占有人、使用人行使所有权或占有权、使用权的合理延伸和必要的限制。
（2）我国物权法明确规定的相邻关系包括：1）因用水、排水产生的相邻关系。2）因通行产生的相邻关系。3）因建造、修缮建筑物和铺设管线产生的相邻关系。4）因建筑物通风、采光产生的相邻关系。5）因排污（固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等）产生的相邻关系。6）因修建施工、防险发生的相邻关系。
（3）相邻关系具有如下法律特征：1）相邻关系总是发生在两个以上的权利主体之间，且权利主体只能是不动产的所有人或者使用人（包括承租人）。动产不能成立相邻关系。2）相邻关系的内容是相邻人之间的权利和义务关系。3）相邻关系是在不动产毗邻或相近的特定条件下对财产的使用而发生的。
（4）相邻关系的处理原则有二：（1）有利生产、方便生活。在生产、生活中注意处理好相邻关系问题，就会有利于生产的发展和生活的安定；相邻关系得到正确处理，社会正常秩序得到维护，还会有利于调动人民群众建设社会主义的积极性，促进生产的发展。（2）团结互助、公平合理。正确处理相邻关系，还必须从团结愿望出发，本着互谅、互让的精神，通过协商，公平合理地解决纠纷。

第六章  案例分析题
单元一答案与精解
（60）将第363页倒数第1行“《担保法》第63条（质押）”改为“《物权法》第208条（动产质权）”。但本案例分析题答案并未变化。
（61）将第364页第8行“我国《担保法》第40条和第66条规定了禁止流质契约条款”改为“我国《物权法》第186条和第211条规定了禁止流质契约条款。”但本题答案并未变化。
单元八答案与精解
（62）将第375页第2行“此外，当事人自愿办理抵押登记，抵押合同自签订之日起生效”改为“依《物权法》的有关规定，抵押合同自签订之日起生效”。
（63）将第375页精解部分（第7行）“《担保法》第35条（一物二抵的效力）、第43条（办理登记的抵押权生效的认定）”改为“《担保法》第35条（一物二抵的效力）、《物权法》第187条（抵押合同的生效与抵押权的成立）”。
【提示】为了帮助考生认真掌握《物权法》有关的案例分析题，现举两例分析之：
1．甲、乙、丙、丁、戊系同胞兄妹。他们的父亲于1991年去世后，丙即另外成家单独生活。母亲杨某与甲、乙、丁、戊一起生活、1998年，丙以700元价格买下村里的平房三间，马房一间。2000年，丙出面为此房产申请了宅基地使用权证，填明户主是丁，并办理了登记，家庭成员为五口人。登记表上记载，宅基地使用权证上所填五口人是户主丁、家庭成员杨某、甲、乙、戊。这五口人曾对此房产管理、使用过一段时间。2001年，杨某去世。2006年4月，兄妹之间因家务发生纠纷，丙在此时声称，丁身有残疾，争议房产只转让给丁一人所有，并不包括其他成员，并且将其保存的宅基地使用证上所填的五口人改为一口人。同年7月，丁为了承包该村果园，因资金不足向
勇气 2007-11-16 09:58
银行贷款，并将房屋和宅基地抵押给银行作为债务的担保，并办理了抵押登记。甲、乙以房产是全家共有房产为由提起确权诉讼，原告诉称：争议的平房三间，马房一间是丙为全家人购买的，有宅基地使用证为凭，被告丁准备将此房据为己有，请求法院确认争议的房产归全家人所有。问：
（1）如何认定丙为丁办理房产登记的行为性质？为什么？
（2）谁拥有该宅基地的使用权？为什么？
（3）丁与银行签订抵押合同的效力如何认定？为什么？
【答案】（1）丙出面为丁办理宅基地使用权证，属于赠与行为。依据《民通意见》第182条的规定，赠与房屋如依据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立。未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人，受赠人根据赠与合同占有该房屋的，可以认定赠与有效，但应补办过户手续。本案中，丙购买房产并申请了宅基地使用权证，故丙享有该宅基地使用权。但丙又将宅基地转给丁，丙办理了登记过户手续，故该行为属于赠与行为。
（2）丁拥有宅基地的使用权。根据《物权法》的规定，宅基地使用权办理登记的，具有物权的对抗性效力，即具有公示公信力。本案中，丙虽然在宅基地使用证上记载了五名家庭成员，但户主却是丁，而且事后对于宅基地使用权也为办理房产证的更改手续，因此，家庭成员并不享有该宅基地的使用权。因此，只有丁享有该宅基地的使用权。
（3）丁与银行签订的宅基地使用权抵押合同无效。根据《物权法》的规定，一户只能拥有一处宅基地，因此，宅基地不得抵押。
2．甲、乙、丙、丁、戊五富商共同购买了开发商已兴建的商品住宅一栋，该栋商品住宅一共五层，五人约定：甲、乙、丙、丁、戊分别享有第一层至第五层的所有权，所享有的面积总数相同。问：
（1）开发商已是否有权将小区车库租给他人？为什么？
（2）二层住户乙是否有权改建其二层住宅的附属设施？为什么？
（3）如果顶层住户戊与某广告公司签订租用外墙作霓虹灯广告的合同，戊是否有权单独享有该笔租金？为什么？
（4）一层住户甲将其住宅改建为歌厅，歌声在夜间也喧嚣不止，从而影响了其他住户的休息，则其他住户如何维护自己的权益？
【答案】（1）开发商无权将小区车库租给他人。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。故开发商已应当优先满足住户甲、乙、丙、丁、戊的需要。
（2）根据《物权法》的规定，对于改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，如果经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，二层住户乙则有权改建，否则就无权改建。
（3）顶层住户戊无权单独享有该笔租金。根据《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中，对于外墙广告，住户都享有管理权，故顶层住户无权单独享有该笔租金的收益权。
（4）其他住户有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【提示】本案例适用的法条主要有《物权法》第72条（业主对共有部分的共同管理权）、第74条第1款（建筑区划内车位、车库的归属）、第76条（建筑区划内重大事项的决定权）、第83条第2款（损害其他业主合法权益的民事责任的承担）。本案例考查的是建筑物区分所有权的相关知识点，考生只要熟悉法条，即可将本案例回答圆满。
上述更改的内容属于法硕考试的重点，希望考生认真复习《标准化题库》中有关物权法相应的习题。