第三部分土地估价

11.估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

12.未说明估价方法选择的依据。

13.收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。

14.未说明客观租金计算方法的选择依据。

15.折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。

16.出租总费用中漏计税费项目。

17.未说明综合还原率确定的过程及依据。

18.总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

19.收益还原法估价结果无单位地价。

20.市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。

21.市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。

22.比较因素中还应有容积率等的修正。

23.未说明地价指数的来源依据。

24.估价对象与比较实例c的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。

25.未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。

26.地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的

是加权平均数。

27.地价的确定中，估价结果无大写。

第四部分附录

28.缺少估价对象房屋产权证。

29.缺少估价对象位置示意图。

30.缺少估价机构工商营业执照。

31.报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较.

2006年土地估价师考试命题原则及题型分布情况

一、2006年土地估价师考试命题的过程

1、试题的征集

2005年在全国范围内广泛的征集试题。土地管理工作人员、高校老师、中介机构等。

2、试题的初选

由中国土地估价师协会考务部组织人员对试题进行初选。

3、配题和编题

由中国土地估价师协会考务部组织人员进行配题，题目不足的组织编题。经过初审、二审后修改定稿。

二、命题的原则

1、适法性原则：近期有关土地方面的法律法规出台的比较多，要求题目符合现行的法律法规。

2、合纲性原则：在出题、配题、审题的过程中都要求考题的内容完全在《考试大纲》规定的范围内。

3、普适性原则：具有地方特色的规定和操作方式不会作为正确答案出现。全国通用的规定和操作方式才正确。

4、专业性原则：考试中突出土地评估的专业考核，大量的命题是针对土地评估业务的。考试中也增加了土地估价实务基础一门。

5、无争议性原则：对于理论上说不清楚的试题，在考试中不会出现，确保答案的准确性和无争议性。

三、配题的情况

1、基本原则：题量适中，要点均匀，难易程度匹配。

2、配题过程中难以程度的把握：

a：与《考试大纲》对应的：要求掌握的占60%；要求熟悉的占30%；要求了解的占10%。

b：与难易程度对应的：较难的占20%；适中的占60%；较容易的占20%。

四、各科考试内容与《考试大纲》对应关系

1、土地管理基础与法规

第一部分土地基础知识；第二部分土地管理；附录中的法律法规部分。

2、土地估价理论方法

第三部分地价理论；第四部分土地估价方法；第十二部分地上附着物及其他资产评估；附录中的技术规程和标准部分。

3、土地估计实务基础

第四部分土地估价方法；第五部分土地估价实务；第十三部分土地估价行业管理；附录中的技术规程和标准部分。

4、土地估价案例与报告

第五部分土地估价实务；第十三部分土地估价行业管理；附录中的技术规程和标准部分。

5、土地估价相关知识

第六部分土地及相关税收；第七部分金融；第八部分会计与统计；第九部分土地与房屋测量；第十部分城市经济与城市规划；第十一部分地产开发与工程造价。