6.期日修正系数

《b县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经a省国土管理局审核验收后开始使用的，调查b县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数a5=1.05。

7.确定待估宗地的土地价格

根据公式:

宗地地价＝基准地价×al×a2×a3×a4×a5

＝15o×l.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)

三、地价的确定

1.地价的确定

对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:

成本逼近法:164.6元/平方米

基准地价系数修正法:185.2元/平方米

综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果

的加权平均值来确定最终结果:

待估宗地的土地价格＝185.2×0.7＋164.6×0.2＝162.6(元/平方米)

2.估价结果

待估宗地土地面积：2200.8平方米

单位面积地价：162.6元/平方米

总地价：35.785万元

第四部分附件

1.委托估价函

2.待估宗地区域位置图

3.委托方营业执照复印件

4.估价机构营业执照复印件

5.土地估价师证书复印件

土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

第一部分总述

1.估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2.国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。

3.估价依据缺乏土地估价技术规程。

4.地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。

5，使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

6.“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。

7.缺少土地估价师签字栏。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

8.估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。

第三部分土地估价

9.成本逼近法的计算公式有误。

10.成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。

11.成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期×5.85％＋土地开发费×开发周期×1／2×5.85％。

12.投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。

13.计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。

14.增值收益率有打印错误。=(U]"DE/
V =BL( 此_文_来_源_于_我_的_学_习_网 工程考试土地估价师 ]=(U]"DE/
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15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。

16.基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。

17.基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.0。

18.基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。

19.基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。

20.基准地价系数修正法计算结果有误。

21.地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。

22.地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。

23.估价结果中，总地价没有大写。

24.缺少土地估价结果一览表。

第四部分附件

25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。

26.缺少估价对象的照片资料。

2、2000年试题

土地估价报告改错

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××公司位于××区××路××号用地地价评估

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价对象

估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。

五、估价目的

本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据

六、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《申华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。

(6)××省关于土地管理的法律、法规。

(7)评估委托书。

(8)估价对象《房屋所有权证》。

(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。