第三部分报告判读

报告判读过程中最好是分为快速浏览和仔细查错两个阶段。应试中应在较短的时间内快速的浏览整份估价报告，寻找报告中的结构性错误和主要内容是否缺少；仔细查错应重点集中在技术过程部分，主要是方法选择是否正确、基本评估方法的运用等技术性问题。

估价报告判读中，一般会使用土地估价技术报告，下面以土地估价技术报告为基础分析报告审核要点。

一、报告审核的要点

1、报告是否符合规范格式的要求。

将土地估价报告和土地估价技术报告的规范格式背熟。不仅要熟记报告格式的总体框架和组成部分，还要熟练掌握对报告每一部分的具体要求。对报告进行审核时对不符合报告格式的以及不符合报告格式中每一部分要求的，迅速发现错误并能说明原因。

⑴审核报告在结构上是否符合规范格式的要求

⑵报告中的内容是否符合报告格式中对每一部分要求

2、报告的内容是否齐全。

⑴估价师签字、土地估价机构负责人签字

⑵估价师资格证号

⑶地价定义

⑷估价依据中的各要素是否齐全

⑸估价对象概况(土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况)

⑹影响地价的因素说明(一般因素、区域因素、个别因素)

⑹需要特殊说明的事项

⑺附件资料(区域位置示意图、估价对象照片、产权证件资料、机构资格证书、估价师资格证书、委托方的身份证明等)

3、报告中各项描述是否清楚、准确。

⑴估价依据(法律法规，技术规程，委托方提供的资料，估价方掌握的有关资料，估价人员实地勘察、调查所获取的资料)

⑵地价定义(期日、年期、用途、开发程度、权利状况、规划限制指标、价格类型等)

⑶需要特殊说明的事项

⑷估价对象描述

土地登记状况（登记要素）

土地权利状况(所有权、使用权、他项权力)

土地利用状况(建筑物、用途、规划指标)

⑸地价影响因素分析

一般因素

区域因素

个别因素

4、具体的测算过程中存在的错误

⑴估价原则（预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则）J[U84fN5W?
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⑵方法的选择(市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法)

⑶市场比较法(案例的选择、案例的修正、因素的选择、指数的确定、案例修正价格的计算、比准价格的确定)

⑷收益还原法(租金水平的确定、总收益的确定、总费用的确定、还原利率的确定、土地纯收益的确定、按照设定的土地使用年限测算土地价格)

⑸成本逼近法(成本逼近法的公式、土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润、土地增值)

⑹剩余法(开发不动产价值、开发成本、开发商合理利润)

⑺基准地价系数修正法(基准地价内涵、基准地价条件说明表、基准地价修正系数表、期日修正、年期修正、开发程度修正)

二、估价报告判读案例

1、2002年试题

第一部总述

一、估价项目名称

w企业改制上市所涉及的土地价格评估(a省b县)

二、委托估价方

w企业

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

w企业拟迸行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革申划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，w企业特委托c土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》

(2)《中华人民共和国房地产管理法》

(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)

(4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)

(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

（6）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定

(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料

(8)委托方提供的有关资料

六、估价基准日

二00-年十二月三十一日

七、估价日期

二00二年七月二十日至二00二年九月二十日

八、地价定义

待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。

九、需要特殊说明的事项

(一)假设条件

(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

(二)使用说明

(1)本报告评估价格仅为w企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。

（2）待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。

(3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

(5)本评估报告由c土地估价机构负责解释。

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