模拟试题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在“答题纸”对应的题号下。）

（一）某企业一幢4层办公大楼，于三年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给外企业作商务办公用途，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。其进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法、技术线路，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

（二）某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

（三）甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确实将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。

答案：（一）1、应首选市场比较法和收益法评估。

2、（1）分别按市场比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；

（2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；

（3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；

（4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。

（二）1、从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低；

2、按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。

3、合理的成交价格水平应为：

4000元/m2-（500元/m2+2220/148元/m2）=3485元/m2。

合理的交易成交价格范围应在3485元/m2左右。

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（三）1、甲地块单独使用时的土地使用权为：1250m2×4500元/m2=5625000元

乙地块单独使用时的土地使用权价值为：（1250m2+3680m2）×4800元/m2=23664000元

甲、乙两地块合并后增值为:23664000元-（5625000元+15088000元）=2951000元；

2、两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。