2005试题

 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问：

1、  针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

2、  装修补偿应如何确定？

3、  对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

请问：

1、  估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？

转,贴.自,D.O,C.5,2.1,资.料,分.享,网.工程考试,房地产估价师 www.doc521.com

2、  拍卖保留价应由谁确定？如何确定？

3、  乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？

（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

请问：

1、  这样的做法有哪些错误？

2、  若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？

答案: （一）答：在估价程序上应特殊注意：

（1）        被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（2分）（未说明无利害关系给0分）并在报告中作出相应说明（1分）

（2）        估价机构应将分户初步估价结果香被拆迁人公示7日（1分）并进行现场说明（1分）

 (3)公示期满后，估价机构将整体股价报告和分户估价报告提交委托人，（1分）并由委托人向被拆迁人转交分户报告。（1分）被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；（1分）协商不成的，可以通过委托评估机构确定（1分）拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。（或：按完全产权评估）（1分）

(二)答：估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；（1分）估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果 ②估价机构仅对委托人负责 ③法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）（共3分）拍卖保留价由法院确定，（1分）应以评估价格为基础确定。（2分）应注意以下费用：折卖机构佣金（1分）补缴土地使用权出让金（1分）房地产交易相关税费（1分）（应有具体项目，笼统回答不给分）估价机构的评估费用（1分）（共4分）

（三）答：
1、错误
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中雨估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例；（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于可观收益（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（2分）
（4）不应选用350万元做为估价对象的年净收益；（或应采用三个可比实例的平均值作为股价对象的年净收益）（2分）（说明:仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）
2、具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定（2分）