2004试题

问答题：（每题10分）
（一）、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途面积容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况商业繁华程度人文环境和区域的总体规划等）之后，还需要做那些专业工作？(体现估价工作程序和步骤)
（二）、某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，股价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成股价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
（三）、某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修委办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据《城市拆迁管理条例》和城市拆迁估价指导意见，甲公司开发中可能提出哪些估价要求〉对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？

案例分析：
一、问答题：
（一）、
1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；
2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；
3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；
4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；
5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；
6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；
7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；
8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。
（二）、
1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；（3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；
2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年-2分）；
3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。
（三）、甲公司可能提出的要求：
1、按改造后的办公用途市场价值进行评估（1分）；
2、对办公楼承租人损失进行评估（1分）；
3、对装修、改造费用进行评估（1分）。
房地产估价机构可做的答复：
1、应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。
2、经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失（2分）。
3、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。