2002试题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在“答题纸”对应的题号下）

（一）某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1~4层为商业裙楼，2~20层为住宅，裙楼部份已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层的住宅部份向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。(体现技术路线)

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（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？

答案：

（一）1、评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；

2、而实际发生的成本可能超过社会平均水平；

3、估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。

（二）1、可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整；

2、采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房的住宅应根据市场分析估价。

3、应按估价时点的市场价值，而不能按5年前的价值估；

4、应用假设开发法，应合理确定扣除项；

5、应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。

（三）不能决定购买

1、现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；

2、租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；

3、出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。