2001试题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在“答题纸”对应的题号下。）

（一）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？

（二）某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂废房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建设面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料？

（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1~4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5~6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

答案：

（一）答：（1）银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；（2）抵押贷款时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间的变化，房地产价值会发生变化；（3）由于短期（快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；（4）房地产拍卖所得扣除所有税费得款可能低于公开市场价值；（5）如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

（二）答：（1）对该地区房地产价格有普遍的影响的资料；（2）有关估价对象的实物、权益、区位等资料；（3）了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途；（4）如果城市规划允许改变为商业用签字，需了解商业用途下类似房地产的租金、售价等资料；（5）改变用途所需投入的改建费用等资料；（6）需要补交的土地使用权出让金的标准等。

（三）答：（1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法；（2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选用收益法作为其中一种估价方法；（4）在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部份也要计客观租金收入；（5）将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。