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三、托伦斯登记制（torrens title system） 托伦斯登记制，又称澳大利亚登记制或权状交付主义（地券交付主义）。采行这种制度的国家主要有澳大利亚、英格兰、威尔士、加拿大大多数地区、新西兰、马来西亚、菲律宾、泰国、南非、苏丹、美国若干州（加利福尼亚、伊利诺斯州、麻萨诸州等）、英联邦大多数国家等，我国台湾地区也被一些人认为采行的是托伦斯登记制，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。 这种登记制度由托伦斯爵士于1858年在澳大利亚首创。托伦斯曾经任海关税务员，后任南澳洲登记长。由于深知船舶登记的习惯，故在其任职期间，受船舶登记的启发，创设了托伦斯登记制。其基本内容包括：由国家主持进行一次全面的不动产资源调查，根据调查的情况进行一次总登记，并由政府根据登记簿的情况制作权利书状，交付权利人，未确定各权利人的权利，该权利证书具有证明权利存在的效果。其主要特点为： 1．初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态。不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。 2．登记有公信力。土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。 3．土地登记机关负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。 4．采取实质审查主义。登记机关在收到当事人申请后，应当根据实体法的要求对当事人权利是否存在进行实质审查，必要时还应进行公告。 5．颁发权利凭证。土地登记簿填写两份，登记机关保留正本，权利人取得副本，正副本内容完全一致，副本作为土地权利人持有的土地权利凭证。 6．登记簿上的编成采取人的编成主义*。土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成，而不是以土地为标准。 7．地籍图可辅助说明登记簿的内容。 8．负担登记。土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。 9．土地经登记后，如有处分或设定负担以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。  |
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