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二、权利登记制（system of registration of title） 权利登记制由德国首先创设，因此又称德国制或登记要件主义。目前采行权利登记制的国家主要是德国、瑞士、奥地利、匈牙利、捷克、韩国、南斯拉夫、埃及、俄罗斯等。 按照权利登记制度，土地产权变动登记时，登记机关在对有关权利证明材料进行审查的基础上，对权利变动的状况进行确认和记载；登记所记载的是各种不同的土地产权，而非变更土地产权的契约。在权利登记制中，土地物权只有经过登记机关登记后，才能发生权利变动的效果。在登记所及的范围内，无登记便无权利。在这里，登记机关不是仅对权利变动的事实关系进行记载，同时，也要根据法律规定，对权利是否有效发生变动进行审查，并在此基础上做出判断。因此，如果说契据登记制登记机关主要为当事人提供一种客观的证明和公开化服务的话，那么，在权利登记制中，登记机关便不仅要提供这种服务，而且要对权利本身存在与否以及权利的真实状况做出认定和判断。可见，在权利登记中，登记机关充当着一种更为积极的角色。其主要特点为： 1．采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。 2．采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。 3．登记具有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。 4．强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。 5．登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。 6．不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。 7．土地权利以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。 8．登记错误进行国家赔偿。对因登记机关的原因造成的登记错误，由国家对权利人所受的损害进行赔偿。赔偿费由所收取的部分登记费设立的国家赔偿基金支付。 权利登记以土地产权变动的登记要件主义为基础，登记对权利的存在与否发生实质的影响。由于根据不动产权利的静态状况而进行记载，因此，可以以明确、简化的方式反映不动产物权关系的变化。同时，登记由于具有公信力，因而对于交易安全具有极为彻底的保护作用。完善的权利登记制度还会对降低交易成本、加速交易过程产生积极的作用。但是登记公信力的赋予在使交易安全得到充分保护的同时，由于不可能绝对杜绝登记与实际权利状况不符的现象，因此，可能使真正权利人的利益受到损害。 |
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