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2.宗地a已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。（本题30） Mg/qSJH~K.(此_资_料_转_贴_于_学_习_网_工程考试_土地估价师]hTtP://wWw.gZu521.cOmMg/qSJH~K. 3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下： 项 目 待估土地 比较案例a 比较案例b 比较案例c 比较案例d 用 途 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 成交日期 2003.10 2003.10 2003.12 2003.4 2004.8 (评估期日1994.10) 成交价格 1200 1300 1400 1100 (元/平方米) 容积率 2 3 3 4 2 区域条件 位 置 0 -2% +3% 0 -3% 基础设施 0 -1% -2% +2% 0 交 通 0 -2% 0 +3% 0 个别 条件 地 势 0 -2% +1% 0 -2% 形 状 0 +3% 0 0 +1% 其 他 0 -3% -3% 0 -2% 对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表 容 积 率 1 2 3 4 5 修正系数 1 1.8 2.1 2.3 2.4 请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分） 4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。（本题20分） |
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