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四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。) 某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元／㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规 划房屋建筑面积12000㎡；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元／㎡减免30％的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12 月31日该房地产的市场价值。 2．土地取得成本： 10000x1600x0．9946=15913600(元) 3．开发成本： ①建筑物建造成本： 12000x1000=12000000(元) ②专业费用： 12000000x6％=720000(元) ③上缴市政配套建设费等： 12000x300x(1-30％)=2520000(元) ④开发成本小计： 12000000+720000+2520000=15240000(元) 4．管理费用： 12000x30=360000，(元) 5．投资利息： 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息： 5913600x[(1+6％)-1]+(15240003+360000)x“1+6％)0.5-1]=1415999<元) 6．开发利润： (15913600+15240000)x20％=6230720(元) 7．销售税费： (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)x8％ ＝39160319x8％=3132826(元) 8．评估价值： 总价值：(39160319+3132826)x(1+4%) ＝42293145x(1+4％) ＝43984871(元) 单位价值：439m871~-3665(元／m2)   |
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