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土地市场及其管理手段 1.土地市场 ²市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。 ²狭义的市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。 ²广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。 2.土地市场的特征 交易实体的非移动性 土地市场的地域性 土地市场的垄断性 流通方式的多样性 土地市场客体的非标准化和异质性 土地供给弹性小 3.土地市场的主体:供给者、需求者 、中介者、管理者 4．土地市场的客体：是土地商品物质本身及其产权关系。5.土地市场的功能 信息传递功能 联系功能 实现价值功能 评价功能 分配与激励功能。 调节与配置功能。 6.土地市场的管理手段 土地利用规划与计划手段 地籍管理手段 土地价格调控手段 土地税收和金融手段 土地立法和执法手段 土地出让、转让、租赁和抵押管理 7.土地使用权出让 土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 8.土地使用权的出让的基本特征 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础 国有土地使用权出让由政府垄断 土地使用权的出让是有年限限制的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让合同中约定的为限，但不得超过法律规定的最高出让年限。 土地使用权出让是有偿的 9.土地使用权出让的客体范围 土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。 地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。 10.土地使用权出让的年限控制 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、游游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权；若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。 11.土地使用权的出让方式 出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。  本文共2页：第 【1】 【2】 页
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