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16. 设用地审查报批管理 建设项目可行性论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄和集镇规划占用土地的，由县、市人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核后，报上一级土地行政主管部门审查。 建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。 apX|*E [此 资 料 转 贴 于 学 习 网 工程考试土地估价师HtTp://WwW.GzU521.CoM]apX|*E 建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征用土地方案和供地方案。 建设只需占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案；其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。 有批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制度，审查期限最多30个工作日。审查内容为材料是否齐全、用地是否符合条件等。同时填写建设项目用地审查意见表，符合要求的方可报政府。有批准权的人民政府予以批准，批准形式一般是文件批复。 17．国家建设征用土地 《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地进行征用。”因此，征用土地就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。 土地征用具有以下特征： （1）地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和个人都没有征地权。 （2）须依法批准。 （3）国家征用集体的土地，按照有关法律规定，要向被征用土地的所有者支付补偿费，造成劳力剩余的必须予以安置。 （4）国家建设征用土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。 （5）国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。 （6）征地行为必须向社会公开,接受社会的公开监督。 18．征用土地的批准权限征用土地要依法审批，实行国务院和省级人民政府两级审批制度。 国务院的批准权如下： ①基本农田； ②基本农田以外的耕地超过35公顷的； ③其他土地超过70公顷的。 其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。 在征用土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理 19.土地补偿费 土地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征用的土地上的长期投工和投资的补偿。 征用耕地的补偿费为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。 征用城市郊区菜地的,除支付土地补偿外,还要根据《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行办法》的规定缴纳新菜地开发建设资金。 城市人口(不含郊县人口，仅指市区和郊区的非农业人口，下同)百万以上的市，每征用一亩菜地，缴纳7000—10000元。 城市人口50万—100万的市，每征用1亩菜地，缴纳3000—5000元。在京、津、沪所管辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳。 城市人口不足50万的城市，每亩缴纳3000—5000元。 各省、自治区、直辖市人民政府应在上述额度内，根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准；超过规定标准的，建设单位和建设银行有权拒付。 征用其它土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。这里所指的其它土地包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。 土地补偿费由农村集体经济组织或者村民委员会管理，主要用于发展集体经济和改善生产和生活条件，可视土地使用者或者土地承包者对土地的投入情况给予适当补偿。 20.安置补助费 安置补助费是指国家征用土地时，为安置被征地单位因征地而失去土地的农业人口的的生产、生活而向其支付的款项。 安置补助费: 需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征用前三年平均年产值的4—6倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下： 安置补助费=被征用耕地前三年平均年产值*补偿倍数 如果按照上述标准支付土地补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 安置补助费: 谁负责安置，谁管理、使用，不安置的支付给需要安置的人员。但农村集体经济组织和村民委员会应与自谋职业的农民签定协议。 21.地上附着物和青苗的补偿费 被征用土地的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施，一律不予补偿。 ² 青苗补偿标准： 对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季作物产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。 ² 多年生的经济林木：要尽量移植，由用地单位付给移植费；如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树所有者自行砍伐，不予补偿。 ² 房屋拆迁补偿：拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少补多少，不低于原来水平”的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。补偿的标准按各地区现行价格分别制定。 ² 电话线、电力线、自来水、排灌站、桥梁、涵洞、铺石道路、水泥地等，参照建筑造价，由土地管理部门与被征单位具体商讨确定有关补偿、迁移和复建事宜。 ² 征用土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。 ² 地上附着物补偿费：谁拆迁或迁建的，支付给谁，自行拆迁的，支付给附着物的所有者；青苗、林木、果树补偿给所有者。   |
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