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5．土地金融 (1)土地金融 是以土地作为获取信用的保证，而获得的资金融通。 长期信用的基础则是资产。随着社会经济的发展，人地关系的紧张，土地具有增值趋势，所以土地成为最理想的长期信用基础。 以土地作为抵押品而获得的长期信贷，称为土地抵押信用。 农地金融 市地金融 土地金融 ①农地改良贷款 ②农地经营贷款 ③农地买卖贷款。 ①房地产贷款 ②消费贷款 ③改良贷款 �?6B H&0=[此 资 料 转 贴 于 学 习 网 工程考试土地估价师HtTp://WwW.GzU521.CoM]�?6B H&0= ④企业贷款 特点是：在契约未到期之前，债权者不得任意要求债务 提前偿还，而债务者则可在契约前随时偿还。 特点：风险较小、盈利相对较高。 (2)土地金融的特征 灵活性。土地金融通常通过发行土地债券而进行，债券面额小，流通方便，易于为人们所接受，使游资能迅速投向经营者。 政策性。土地金融是政府推行有关土地政策和其他政策的重要手段。通过利率调整、贷款投向等手段，能够及时调整土地利用方向和房地产产业发展方向，从而实现政府的政策目标。 风险性。土地金融的运行涉及面广，而发生额相对较小，所以业务成本高。其次，贷款期长，而利率相对较低，所以利润少。这两方面的原因大大增强了土地金融运行中的风险，尤其农业土地抵押信用，受自然条件影响大，使得风险更高。 （3）土地金融的功能 用土地作为抵押品，以融通资金，发展农业生产。 筹集建筑城乡居民住房资金。 政府可通过土地金融手段推行产业政策与土地政策。 二、难点 1. 土地报酬递减规律 是指在技术和其它要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。 平均报酬ap=y/x，它表示平均每单位生产要素投入所产生的报酬； 边际报酬mp=△y/△x，△x表示变动生产要素的增加量，△y表示在相应情况下总报酬的增加量，二者之比表示每增加一单位某种生产要素所增加的报酬。 2．报酬曲线和边际报酬曲线的关系。 边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率 3．总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。 4．边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系 当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势； 当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降； 当两者相等时，平均报酬最高。 5．总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系 第一阶段:在平均报酬从上升转为下降之前， 边际报酬先升后降，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长， 这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投入将使得劳动-土地-资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。 第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。 这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。 在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素（比如劳动），还要取决于农产品价格和投入要素价格。 第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后。 投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。 6.土地报酬递减规律对集约利用的制约作用 集约度是指单位面积土地上所投劳动和资本的数量称为土地。 所投资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。 采用何种集约度才算合理？ 集约边际，是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际”。 粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。它代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点)，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。 三、需要重点记忆或容易混淆的内容 1.需要了解的数据 地球面积约5.1亿平方公里，其中海洋占70.8%，陆地面积仅占地球总面积的29.2%，陆地面积中还有近一半是永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等无法利用或现有技术条件下无法利用的土地。真正能供人类使用的土地约7000万平方公里。 土地增值税采取四级超额累进税率，其税率为30%-60%。 耕地占用税是按实际占用耕地面积征税，按人均耕地水平分四个档次计征，其额度为1-10元/平方米，一次性征收。 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积，按照城市规模大小，依照规定的税额标准分为四个档次按年度计算，分期缴纳。其税额幅度为每年0.2-10元/平方米。 2.需要重点理解和记忆的内容 总报酬曲线和边际报酬曲线的关系 总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系 总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系 内在经济 外在经济 外在不经济 规模经济 适度规模经济 3.容易混淆的内容 土地集约利用就是合理利用？或者说集约度越高越好？ 在现行社会经济条件下，是又有必要强制推行规模经济？ 各种地租的内涵和外延 |
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