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辅导内容： 综合计算题辅导（3） O?u&_38B(此_资_料_转_贴_于_学_习_网_工程考试_土地估价师]hTtP://wWw.gZu521.cOmO?u&_38B 一、2000年综合计算题第2小题解析 题目与解题过程详见试题汇编 试题难点： 本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格，难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。 常见问题： 1、案例选择错误； 2、没有进行楼面地价修正； 3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格； 4、没有进行开发程度调整； 5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误； 6、最终价格计算错误。 二、2002年综合计算题解析 题目与解题过程详见试题汇编 试题难点： 1、确定评估思路； 2、利用成本逼近法时利息的计算； 3、承租土地使用权价格的测算。 常见问题： 1、缺少评估思路或思路叙述不清； 2、利用成本逼近法测算地价出错； 3、使用市场比较法时条件指数取值错误； 4、土地开发程度修正出错； 5、承租土地使用权价格测算错误。 一、简答题: 1、题目： 某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？（保留小数点后一位数） 项目其他资料如下： 1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。 2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。 3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。 4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。 解题： （一）解题思路 1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格； 2、 运用剩余法估算土地价格； 3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。 （二）本题应用的主要公式 1、收益还原法涉及的主要公式： 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用 年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入 年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧 年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期 采用收益还原法计算房地产价格公式（略） 2、剩余法涉及的主要公式： 地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式： 可抵押贷款额=地价×可贷款比例 （三）计算步骤 1、应用收益还原法测算房地产总价 （1）计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米） 商铺建筑面积=5000（平方米） 写字楼建筑面积=30000-5000=25000（平方米） 商铺年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（万元） 写字楼年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（万元） 年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864（万元） （2）计算年房地费用 年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4（万元） 年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1（万元） 年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18（万元） 年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7（万元） 年折旧=建安造价/46=195.7（万元） 年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（万元） （3）计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1（万元） |
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