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1、 剩余法的定义、特点及适用范围 F~&P U`[本文 来源 于我 的学习 网工程考试土地估价师 ＷＷＷ.ＧＺＵ５２１.ＣＯＭ )F~&P U` 2、 剩余法的估价的程序与方法 第七章 土地估价方法之三——剩余法 一、剩余法概述 1、剩余法的定义与原理 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。 剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面： （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2） 确定具体开发项目的预期利润 （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用 2、剩余法的计算公式 基本公式： v = a – ( b + c ) v—购置开发场地的价格 a—总开发价值或开发完成后的不动产价值 b—开发成本 c—开发商合理利润 实际估价中常用的具体计算公式： 土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息 计算时还需要考虑各项费用的时间价值 3、剩余法的特点与适用范围 （1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。 （2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 （3）剩余法的适用范围 a.待开发土地的估价 b.待拆迁改造的再开发房地产的估价 c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 d.现有新旧房地产中地价的单独评估 二、剩余法估价的程序与方法 1、剩余法估价的基本程序 （1） 查清待估宗地的基本情况； （2） 确定土地的最佳开发利用方式； （3） 估计开发完成后的不动产总价； （4） 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等； （5） 测算土地价格。 2、各道程序的内容与方法 （1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况 （2）确定最佳的开发利用方式 包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。  |
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