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收 益 法 一、 收益法的基本原理 ㈠收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。房地产的价值取决于：1、可获净收益的大小；2、可获净收益的期限长短；3、获得该净收益的可靠性。 ㈡收益法的适用对象和条件：1、收益法适用的对象是具有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。2、收益法的适用条件是房地产的收益和风险都能量化。 ㈢收益法的操作步骤：1、搜集有关房地产收入和费用的资料；2、估算潜在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算运营费用；5、估算净收益；6、选用适当的资本化率或折现率；7、选用适当的收益法计算公式求出收益价格。 二、 收益法的计算公式（同资金的时间价值） 三、 净收益 ㈠净收益的计算公式：净收益=潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费用率=运营费用/有效毛收入。 ㈡不同收益类型房地产的净收益求取：1、出租型房地产：净收益通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。2、直接经营型房地产：①商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。②工业生产型房地产，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。③农地净收益的估算，是农地平均年产值扣除相关费用及税金以及投资利息。3、自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。4、混合型。 ㈢求取净收益时有关收益的取舍：1、有形收益和无形收益：在求取时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。2、实际收益和客观收益：应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。 ㈣收益年限的确定：1、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；2、对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；3、对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：①先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。②将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 |
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