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四、 成本法的基本公式 1、适用于新开发土地的基本公式（包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地）： 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 2、适用于新建房地产的基本公式：①在新建房地的情况下：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润；②在新建建筑物情况下：新建房地价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。 3、适用于旧房地产的基本公式：①在旧房地的情况下：旧房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新购建价格－建筑物的折旧；②旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物的折旧 五、 重新购建价格 重新购建价格是估价时点的；重新购建价格是客观的；建筑物的重新购建价格是全新状况下的，未扣除折旧；土地的重新购建价格（重新取得价格或重新开发成本）是在估价时点状况下的价格。 ㈠重新购建价格的求取方式：有重置成本法和重建成本法（适用于有特殊保护价值的建筑物的估价）两种。 ㈡求取方法：①单位比较法：有单位面积法和单位体积法。②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。 六、 建筑物折旧 ㈠建筑物折旧的概念：包括三个方面：物质折旧、功能折旧、经济折旧。 1、物质折旧。包括：①自然经过的老朽；②正常使用的磨损；③意外的破坏损毁；④延迟维修的损坏残存。 2、功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物功能方面的相对残缺，、落后或不适用所造成的其价值损失。 3、经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。如供给过量、空气污染。 ㈡求取折旧的方法：年限法、实际观察法、成新折扣法。 1、年限法：是把建筑物建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。经济寿命是把建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数；建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是反映建筑物从建成之日起到估价时点的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于或等于实际经过年数。 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 2、实际观察法：建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。判定可修复和不可修复的原则是：（修复所需的费用≤修复后房地产的价值－修复前房地产的价值） 3、成新率折扣法：“先定量，后定性，再定量”①用年限法计算成新率；②根据建筑物建成年代初步判断；③采用实际观察法进一步调整，说明理由。 折旧方法的综合应用：求取建筑物折旧的方法还可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。 估价时，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑折旧总额。 ㈢注意事项：1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价注重的是市场价值的真实减损；2、应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。①建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧；②建筑物经济寿命晚于土地使用年限结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。 七、 现行商品房价格构成： ㈠商品住宅价格构成：1、成本：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③住宅建筑、安装工程费；④住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；⑤管理费；⑥贷款利息。2、利润；3、税金； 4、地段差价。不计入商品住宅价格的费用：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用；②住宅小区内的营业性用房和设施费。 ㈡经济适用住房价格的构成：1、征地费及拆迁补偿安置费；2、勘察设计及前期工程费；3、建筑安装工程费；4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；5、管理费（以上4项之和的1%—3%）；6、贷款利息；7、税金；8、利润（3%以下）。 ㈢农地征用费的构成：1、土地补偿费（6—10%）；2、安置补助费（4—6%）；3、地上附着物和青苗补偿费；4、新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；5、耕地开垦费（占用耕地）；6、耕地占用税（占用耕地）；7、征地管理费；8、其它。 ㈣城市房屋拆迁补偿安置费构成：1、被拆迁房屋及附属物的补偿；2、搬迁补助费；3、临时安置补助费或周转房费；4、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；5、拆迁服务费；6、拆迁管理费；7、政府规定的其他有关税费。 八、 现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准： ㈠折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：1、钢筋砼结构0；2、砖混一等2%；3、砖混二等2%；4、砖木一等6%；5、砖木二等4%；6、砖木三等3%；7、简易结构0。 ㈡完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：1、完好房，十、九、八成；2、基本完好房，七、六成；3、一般损坏房，五、四成；4、严重损坏房及危险房，三成以下。  |
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