四、成本法

    目前各种教材对用成本法对房地合一项目的评估方法不是很明确，如2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》p149页，适用于旧房地产的基本公式：

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

上述公式存在的问题是，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是指土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后价值，包含建设期贷款利息和开发利润。

实际操作中，有这样一种计算公式：

旧房地价格=（土地的重置成本+建筑物的重置成本）×成新率

上述公式存在的问题是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥当的。

笔者认为，改为如下公式更明确：

旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率

=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率

系数×剩余使用年限修正系数

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