第四是收入和费用的发生的时间。用收益法评估房地产，一般假设收入、费用发生在期末，而实际情况是租金收入一般发生在期初，费用一般在期间均匀发生。笔者认为假定收入、费用的发生时点，一定要与评估时采用的客观租金、费用发生时间相符，净收益发生在期初和期末评估结果相差一个收益率，这种差距是很大的。

（二）用收益法评估土地使用权

2002年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》中，用收益法评估土地价格的思路为：首先依据收益法以外的方法求得建筑物的价格，然后从待估不动产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原利率还原，即可得到土地的价格。其计算公式为：

l=[a-b（r₂+d）]/r₁=a₁/r₁

式中：

l：土地价格；

a：建筑物及其相应范围的土地产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）；

b：建筑物的价格；

r₁：土地还原率；

r₂：建筑物还原率；
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d：建筑物的折旧率;

a₁:土地的纯收益。

按该教材的观点，式中建筑物的价格b为重置价扣除折旧后的净值，这样随着使用年限的增加，建筑物产生的净收益是逐年减少的，而若不考虑物价变动因素，实际上年纯收益a是基本保持不变的，如此，土地的纯收益a₁便会逐年增加，而r₁是基本维持不变的，便会出现土地的评估值l随着评估时间的递延而逐年增加的现象，这显然是不符合实际情况的。笔者认为，房地产年纯收益是一种房地产投资的期望收益，是由全新状态的房地产价值决定的，一经确定，若不考虑物价变动因素，便基本维持不变，建筑物的纯收益和土地的纯收益也是如此，因此上述公式中的b应为建筑物的重置价值，而非扣除折旧后的净值。

三、  假设开发法

2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》指出，假设开发法最基本的公式分为以下两种：

    1. 传统法

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

2. 折现法

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费

按《房地产估价规范》5.5.6条规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。”

笔者认为运用该方法要注意两个问题：

第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。在2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》教材中，资本化率与折现率是两个不同的概念（如该教材p248例7～4），资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。笔者认为，教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。