二、收益法

收益法的运用关键是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致，有关观点已在前面收益率的求取作了阐述。现就土地估价师资格考试及相关教材中例题餐及其观点，阐述一下收益法的运用。

（一）用收益法评估房地产

某教材案例如下：

1．委估对象概况

委估对象为二层楼商场，混合结构，建筑面积2180平方米，占地面积1250平方米，商业用途。

2．估价技术思路方法与估价过程

根据委估对象为商场的特点，再根据评估目的及市场因素，采用收益法来测算委估对象在评估基准日的价值。

（1）计算总收益

根据商场店铺所处的地理位置及周边相似店铺的租金水平，经市场比较法测算，商场店铺的租金为4.4元/平方米.日。商场店铺平均出租率为75%，每年按365天计，则年租金总收入为1964×4.4×365×75%=2365638 元。

（2）计算总费用

①年折旧费。商场店铺为混合结构，使用年限为50年，因此房屋折旧年限取50年，残值率取2%，收益年限取50年。根据工程造价行情，该类房屋造价为900元/平方米，则：

年折旧费=房屋建筑造价×（1-残值率）/使用年限

        =900×2180×（1-2%）/50

        =38455元 +?6?*p [ 本 资 料 来 源 于 贵 州 学 习 网 工程考试房地产估价师 http://Www.gzU521.com ] +?6?*p

②年管理费。按年租金的3%计提，年管理费为70969元。

③年维修费。按房屋建筑造价的1.5%计提，年维修费为29430元。

④年保险费。按房屋建筑造价的2‰计提，年保险费为3924元。

⑤年缴纳税费。营业税及附加按年租金的5.565%计提，年营业税及附加为131648元；

房产税按年租金的12%计提，年房产税为283877元；

土地使用税以5元/平方米.年计算，年土地使用税为：

5×1250=6250元；

年税费合计为421775元。

⑥年利息。按房屋建筑物造价的6.93%计取，6.93%为一年期的存款利率，设资金在一年建设期内均匀投入，年存款利息67983元。

以上六项费用合计为632536元。

（3）计算年净收益

年净收益为年总收益减去年费用总支出为1733102元。

（4）确定还原利率

还原利率以一年期贷款利率6.93%,加上3%的风险利率取整为10%。

（5）计算房地产价格

房地产价格=1733102×（p/a，10%，50）=17183360元。

笔者认为，上述评估思路存在如下问题：

首先是折旧费的处理。该例题收益额的计算采用会计利润，只对建筑物计提折旧，未对土地使用权权属状况进行说明，按我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行摊提，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。

第二是还原利率的确定。该例题采用累加法确定还原利率，贷款利率是一种含有风险的利率，在这里作为无风险利率显然是不妥当的。

    第三是利息费用。该例题按房屋建筑物造价计提利息费用是不妥当的，因为房屋建筑物造价实际上是房地产价值构成的一部分，评估求取的正是房地产价值，其利息正是房地产经营要得到的净收益里最根本的一部分，这里作为费用扣除显然是不合理的。笔者认为，若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日中了。收益法评估往往假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息。如客观租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此笔者建议，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与其加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。