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第13讲 房地产开发项目可行性研究（上） K;O=oE1G[此 资 料 转 贴 于 学 习 网 工程考试房地产估价师HtTp://WwW.GzU521.CoM]K;O=oE1G 重点难点： 1. 可行性研的究的含义和目的， 2. 可行性研究的作用，可行性研究的依据，可行性研究的工作阶段， 3. 可行性研究的内容与步骤， 4. 房地产开发项目策划、评价方案构造和基础参数选择方法。 8．1 可行性研究概述 8．1．1 可行性研究的含义和目的 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作，才能使房地 产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。 8．1．2 可行性研究的作用 8．1．2．1 是项目投资决策的依据 一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，房地产开发项目的产品有无销路，有无竞争能力，投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。 8．1．2．2 是筹集建设资金的依据 银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。 8．1．2．3 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。 8．1．2．4 是编制下阶段规划设计的依据 在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。 8．1．3 可行性研究的依据 (1)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； (2)批准的项目建议书和同等效力的文件； (3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等； (4)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； (5)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； (6)国家所规定的经济参数和指标； (7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 8．1．4 可行性研究的工作阶段 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 8．1．4．1 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究， 目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30％，研究费用一般占总投资的0．2％～0．8％。 如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。 |
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