第10章讲义

第十章 房产税法 jN@mUa(i^rcN*r`;SI [ 本 资 料 来 源 于 贵 州 学 习 网 财会考试注册会计师考试 http://Www.gzU521.com ] jN@mUa(i^rcN*r`;SI

房产税一般是2～3分，考虑到房产税和土地使用税都在管理费用中核算，就和所得税形成此消彼长的关系。该章可以和土地使用税结合放在企业所得税中出题。我们需要掌握的是房产税的纳税人、计税依据、税收优惠和纳税义务发生时间。

第一节 纳税义务人及征税对象
一、纳税义务人
房产税的纳税义务人包括：
（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（二）产权出典的，由承典人纳税。
税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。
（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。这点应该与土地使用税区别，今年土地使用税经过修正，可以对外商投资企业和外国企业征收。房产税还没有修正，所以对外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。
二、征税对象
房产税的征税对象是房产。
房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
例如室内游泳池是房产，室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、酒窖、养花的暖房都不是房产。（注意选择题）
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

第二节 征税范围（了解）
房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村的房产。

第三节 计税依据与税率
一、计税依据
（一）从价计征
1、《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%--30%后的余值计算缴纳。
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、通风、照明；各种管线等。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、注意以下三个问题：
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。以房产对外投资联营，双方共担风险，共享收益的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；共担风险，共享收益，不征营业税。投资后转让股权的也不征。如果只享收益，不担风险，此时要注意：①营业税按经营性租赁5%征收；②应该按照租金收入交房产税，税率是12%。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（选择、判断）
（3）房屋附属设备和配套设施的计税规定：
从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：
①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（二）从租计征
从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据。
个人出租房产要看房产的用途，经营用税率没有优惠；如果租给他人居住，营业税可以减按3%，房产税可以减按4%，个人所得税可以减按10%。
二、税率
现行房产税采用的是比例税率。
（1）按房产余值计征的，年税率为1.2%；
（2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税。
【相关知识点】个人出租住房，各税税率如下：

第四节 应纳税额的计算
一、从价计征的计算
应纳税额＝应纳房产原值×（1－扣除比例）×1.2％
【注意】该企业有房产5000万，7月1日对外出租，1－6月应按余值计税，从价计征的1.2％是年税率，应该5000万×（1-30%）×1.2％÷12×6计算房产税，7月以后按租金，一个月租金1万，6个月就是6万×12％计算房产税。
【2007年考题】某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工程价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（　）。
a.2.10万元
b.2.31万元
c.2.80万元
d.3.08万元
参考答案：b
答案解析：应纳房产税＝1100×（1-30％）×1.2％×3/12＝2.31（万元）。施工企业将材料棚交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
二、从租计征的计算
应纳税额＝年租金收入×12%（或4％）
【2007年考题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。（　）
参考答案：×
答案解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。教材222页上数第二段内容。

第五节 税收优惠
房产税的税收优惠政策主要：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。（选择）
上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免征。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。
（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行( 含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。
（六）经财政部批准免税的其他房产：
1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
2、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
3、对高校后勤实体免征房产税。
4、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
5、老年服务机构自用的房产免税，敬老院、托老所等。
6、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。
7、自2006年的11月起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。
对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

第六节 征收管理与纳税申报
一、纳税义务发生时间
重点掌握：纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起，缴纳房产税。其他的都是“次月起”。

【2007年考题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）。
a.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
b.委托施工企业建设的房屋，从办理收手续之次月起缴纳房产税
c.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
d.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
参考答案：bc
答案解析：选项a：从生产经营之月起缴纳房产税，也就是从当月就缴纳房产税；选项d：房屋交付使用之次月起缴纳房产税。见教材225页，与216页城镇土地使用税的纳税义务发生时间对比复习。
二、纳税期限（了解）
三、纳税地点（了解）
房产税在房产所在地缴纳。
房产税、土地使用税和企业所得税结合出题概率比较大。土地使用税今年可以和涉外企业所得税结合