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三、综合题（10、10、12、18分） 1、被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件，经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。 2、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地a、b、c、d的具体情况如下： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素 a 690 2001.8.1 0 +2% -1% b 700 2000.8.1 +7% 0 -2% c 730 2002.8.1 0 -3% -1% d 730 2003.8.1 -5% +3% +8% 上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间 1999 2000 2001 2002 2003 2004 指数 100 107 110 108 113 115 表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，回答下列问题: 1、为什么要进行交易情况修正？ 2、 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是a、b、c、d中的哪一个？ 3、根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。 （若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值） 3、甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业有形资产账面净值为867万元，评估基准日评估价值为916万元。该企业的可确指无形资产仅有一项——a专利技术。该项专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，a专利产品的单位成本与同类产品大体相同。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估甲企业的商誉价值（以万元为单位）。 4、被评估国有企业a的一项长期投资的账面价值为400万元，经评估人员调查了解，该项长期投资是企业a于2000年1月1日与外商b在某市经济技术开发区内共同投资组建的中外合作企业c的中方投资，合作企业c的注册资本为1600万元，中方企业a出资400万元人民币，外商b出资1200万元人民币，合作企业的经营期为15年，合作企业的合作协议约定，从合作企业经营后的第3年起，合作企业每年年终将从其净利润中先期返还外商b人民币50万元，并相应冲减外商的投资额，同时调整下一年度中外双方的出资比例，合作协议还规定，合作企业每年的经营效益按双方当年的出资比例分配，合作期满，合作企业的剩余净资产也将按中外双方当年的出资比例分享。 在评估基准日2003年1月1日，合作企业c已经经营了3年，前3年企业c的每年净利润分别为300万元，500万元和400万元，企业c享受企业所得税二年免税和三年减半征收的优惠待遇，合作企业c适用的所得税税率为15%，经预测企业c未来12年的收益情况如下： 1、未来前三年的利润总额维持在500万元水平上； 2、从未来第四年开始至未来第十二年，利润总额维持在480万元水平上； 3、合作期满，企业c的剩余净资产的预计变现值约为600万元。 假设折现率为10%，根据上述资料，评估国有企业a在中外合作企业c中的长期投资在评估基准日的价值。  |
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