③确定指标分值。对于定性指标采用专家评分的方法确定分值；对于定量指标，可先计算出数值，然后参考定性指标的评价方法，将该数值与事先确定的评价等级标准中的标准分值进行比较，视其满足程度确定指标得分。功能评分可通过组织专家（或有经验人员）小组会议进行或由各专家个人分别评分，然后采用算术平均法、加权平均法或中位数法进行整理后作为评价指标的分数值。

　　④计算综合评价得分，确定评价结论。

　　指标得分=指标分值×该指标权重

　　十、建筑物的损耗

　　（一）考试目的

　　通过对建筑物损耗部分内容的考核，测试考生对建筑物损

　　耗的概念、内容及损耗确定方法的掌握程度，考核考生判断建

　　筑物损耗的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　建筑物损耗确定方法。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素；

　　（2）确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。

　　（三）要点内容

　　1.建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素

　　建筑物的损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。

　　（1）物质因素。引起建筑物实体损耗的因素有：因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。

　　（2）功能因素。功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用；设计变化，含消费观念的变更。在房地合估时，建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑物的功能性损耗。

　　（3）经济因素。经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。造成经济损耗的因素包括：周边地区经济的衰退；此建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。

　　2.建筑物损耗确定方法

　　建筑物损耗的确定方法有使用年限法、观察法和其他一尝方法。

　　（1）使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。基本计算公式为：

　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。

　　（2）观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：

　　损耗率=结构部分合计得分×g+装修部分合计得分×s+设备部分合计得分×b

　　式中：g——结构部分的评分修正系数；

　　s——装修部分的评分修正系数；

　　b——设备部分的评分修正系数。

　　评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。

　　（3）其他方法。如成本法、收益法、市场法等方法。通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法，通常包括净收益的减少和收益年限的减少两种情况。市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。